Где искать? Список перспективных мест каждый из бывалых держит у себя за пазухой и ни за какие коврижки не показывает. Какой-то общей карты пустых заводских помещений до сих пор не существует. Говорят, лучше всего начать с Яндекс.Карты: серым цветом на ней обозначены островки промышленных зон. Переходя от здания к зданию, проще найти заброшенное, но уникальное место. По архитектуре, атмосфере и расположению.
Пару лет назад минские урбанисты кричали во весь голос, что обязательно нужно отдать все заброшенные, обветшалые заводские здания в распоряжение творческим людям. Чтобы те творили в свое и всеобщее удовольствие, как давно делается в Европе.
Так начались первые попытки освоения «старого» центра. К концу 2016 года в Минске выросли целые районы-креативные кластеры, которые до сих пор условно конкурируют между собой: Октябрьская, «Горизонт», Фабрициуса. Что же мешает им по-настоящему разрастись?
Подписанный в 2003 году генплан Минска предусматривал вынос за пределы города двух дюжин столичных предприятий. На их месте должны были возводиться торгово-развлекательные центры, жилые комплексы… Так, например, ждут инвестора под застройку обанкротившиеся или перенесенные здания заводских цехов в районах Якуба Коласа, Красноармейской, Куйбышева, Машерова, Партизанского проспекта.
С тех пор, правда, планы властей на застройки меняются чуть ли не каждый год. В середине сентября 2016 года был утвержден новый генплан, по которому было решено сохранить около 300 га производственных территорий, а «комплексы жилой застройки создавать на высвобождаемых производственных территориях, а также на территориях сноса усадебной и малоэтажной застройки с большим физическим и моральным износом».
Вадим Жук, учредитель «Корпус 8» (Машерова, 9), арендует 1,4 тыс. квадратных метров на территории бывшего завода «Горизонт». Новый генплан включает радикальное преобразование территории завода «Горизонт». В том числе снос и постройку нового многофункционального комплекса, ответственной за которые была назначена компания «Горизонт-Белинвест-Девелопер» (учредители «Горизонт» и «Белинвестбанк»).
Однако Вадим сноса не боится и ставит под большое сомнение, что район улиц Куйбышева – проспект Машерова – Красная – Киселева смогут снести. Говорит, что это не выгодно инвесторам: пока в Минске есть достаточное количество пустырей и более «удобных» площадок, едва ли кто-то полезет зачищать завод.
Сносить старые корпуса должны были начать уже весной 2013 года, в 2015-м гостиницу и бизнес-центр собирались ввести в эксплуатацию; окончательно завершить строительство обещали за 5-7 лет.
Но пока никто не взялся. Ведь снести большую заводскую площадь, где коммуникации неразрывны с городом, очистить территорию и подготовить ее для нового строительства стоит очень дорого. Настолько, что сама территория, пусть в центре, обесценивается для потенциальных застройщиков. Да и количество офисных зданий за последние годы увеличилось пропорционально количеству денег в стране, считает Вадим. Однако не все арендаторы так спокойны, как Вадим: пусть вероятность сноса минимальна, нельзя не думать о рисках, когда ты арендуешь здание и делаешь в нем капитальный ремонт: через год – бах! – находится инвестор, и здание ставят под снос. Вот он, генплан, под носом.
Как случается чаще всего? Вы находите атмосферное место. И получаете заводское помещение, которое после переезда самого завода и вывоза оборудования скорее всего никак не использовалось. Так было с основателем Space Яной Лашкевич, которая получила площадку от арендодателей (Октябрьская, 16А) в «никаком состоянии». Пришлось с нуля делать отопление, вентиляцию, электричество. В итоге, сохранить романтику заводского помещения оказалось дороже, чем построить новое.
Двухэтажное заводское здание на территории завода «Горизонт», который позже стало креативным хабом «Корпус 8», использовалось ранее в качестве склада. Ремонт, как говорит Вадим Жук, старались сделать максимально экологичным, чтобы оставить помещения в первозданном виде. Ну и чтобы убить двух зайцев: уменьшить затраты на ремонт и сохранить изюминку.
Сумма, в которую обойдется ремонт здания и его перепрофилирование, конечно же, никто не называет. Можно только прикинуть: замена вентиляции, пожарная безопасность… Для чего нужна перепрофилирование здания? По документам такие здания обозначены как промышленные и не рассчитаны, например, для проведения культурных мероприятия – не для этого они строились.
Возможно, бара «Хулиган» не было бы, если бы по документам изначально на этом месте была не столовая, а склад, например.
Перепрофилирование – длительный и дорогой процесс. Оно дает учредителям полную свободу в организации мероприятий любого формата, и эта свобода дорого стоит: согласовать перепрофилирование необходимо с МЧС, СЭС, ЦГиЭ и др. У Вадим Жука одна только установка пожарной сигнализации в здании обошлась в 110 млн. не деноминированных рублей. Длится процедура от трех месяцев при самом идеальной сценарии, когда не надо делать никаких крупных ремонтных работ. Только после согласования всех актов приемки и получения государственной регистрации изменения «целевого назначения» наступает долгожданная свобода.
Одним из первых атмосферных мест в Минске стал бизнес-клуб Imaguru: он поселился в здании завода советского типа (Фабрициуса, 4) с комнатушками, которое никто не занимал уже несколько лет. В здании нужно было не просто делать косметический ремонт — нужно было сносить стены, чтобы сделать open space. В результате, Imaguru вышел на самоокупаемость через шесть месяцев после открытия. Но этот успешный опыт, скорее исключение из правил. Ребят спасло то, что они правильно выбрали бизнес-модель, и здание, в которое они заселились, имело уже административное назначение (раньше там был банк ВТБ).
При таких крупных вложениях в ремонт помещения добавьте тот факт, что в лучшем случае договор аренды составляется максимум на три года. Чаще всего – на год.
Невыполнение любого пункта договора аренды может лишить вас помещения.
Договоры обычно составляются с жесткими условиями и постоянно держат в напряжении: в любой момент его могут расторгнуть или не продлить. Придраться раз плюнуть: неправильно повешена табличка на двери – вон.
Еще хуже, когда просто не объясняют причину. Так, например, в самом конце 2014 года мастерской «ЦЭХ» пришлось покинуть здание после того, как владелец здания BelSwissBank расторг договор аренды без объяснения причин.
По словам куратора «ЦЭХа» Юлии Дорошкевич, о причинах говорили «Это все не от нас зависит». В культурном пространстве проводились многочисленные выставки, лекции, концерты и презентации.
«Мы платим 11 евро за квадратный метр. Нельзя сказать, что это самая большая аренда помещения по Минску, но это заброшенный завод в ужасном состоянии. До нас тут был ад! Один зал приводили в порядок наши предшественники «MЕ-100». Не знаю уж, сколько они туда вложили, но подозреваю, что это безумные деньги, равные стоимости квартиры в Минске. Мы делали ремонт второго зала: сумма была намного меньше, но… было потрачено очень много» — вспоминает Дорошкевич. «ЦЭХ» сам сделал ремонт в одном из залов.
Еще один пример. До «Корпуса 8» Вадим Жук арендовал заводской кинозал на Партизанском проспекте у частной компании, которой принадлежит часть помещений завода. Однако администрация предприятия находилась не в самых дружественных отношениях с частниками да и не очень понимала, чем занимается Studio67.
Завод «Планар» постоянно конфликтовал с частными владельцами, и администрация завода не давала нормальной жизни: постоянно возникали какие-то проблемы. Вложив немалые деньги в заброшенный кинотеатр, но оказавшись между двух огней в конфликте завода и арендодателя, почти спустя год владельцы Studio67 снова переехали на новое место жительства – в нынешний «Корпус 8». И снова все сначала: ремонты, перепрофилирование.
Есть вероятность, что все оставят, как есть. В середине ноября стало известно, что часть неэффективно используемых территорий в границах улиц Кульман, Якуба Коласа и Веры Хоружей отойдет Парку высоких технологий. Речь идет о территории МПОВТ, или бывшего завода вычислительной техники имени Орджоникидзе. Глава государства поручил освоить территории «для создания наукоемких высокотехнологичных производств».
Конечно, «осваиваться» здание будет за счет ПВТ, который планирует вложить около 15 млн долларов в развитие комплекса.
Президент высказал нарекание, что предприятие не искало пути, как задействовать неиспользуемые площади для организации производства востребованной продукции. На том же совещании Президент подтолкнул продолжать искать покупателей для района улиц Кульман, Веры Хоружей и Якуба Коласа.
Инна Ковалева, директор «Горизонт-Белинвест-Девелопер», согласна, что из «Горизонта» можно было бы сделать что-то наподобие дизайн-завода «Флакон», если бы нашелся такой инвестор. Но есть ли такой план в разработке, говорить не стала. В разговоре с «Реформацией» Ковалева постоянно указывала на то, что «мы в начале этого долгого пути», «чиновники еще не понимают, как это может быть выгодно». Но тут же добавляет, что объездила все креативные хабы Москвы, которые сделаны из заводских помещений — насмотрелась.
«Дизайн-завод „Флакон“» в Москве — торгово-выставочный и офисный комплекс площадью 25 тыс. квадратных метров — располагается на территории бывшего Хрустального завода имени Калинина. Из «Флакона» первоначально тоже хотели сделать деловой центр, но с наступлением кризиса 2008 года от требовавшего 56 млн долларов проекта владелец отказался, упростив концепцию.
Вложив 10 млн долларов в очистку зданий от устаревшего производственного оборудования и замену инженерной инфраструктуры, будущие арендаторы получили возможность организовать необустроенные помещения по собственным дизайн-проектам. С начала 2010-х годов комплекс целиком был переориентирован на арендаторов из творческих отраслей с упором на сферы дизайна, моды и архитектуры. В 2011 году в российской версии журнала «Форбс» предприятие было включено в список 14 проектов, изменивших облик Москвы к лучшему за предшествовавшие 20 лет.
Руководители «Горизонт-Белинвест-Девелопер» были в «Флаконе» и изучали их историю успеха, ведь у «Флакона» и «Горизонта» много общего.
У «Горизонта» вся арендная площадь составляет 30 тысяч м 2, и только 2/3 помещений находится в постоянной аренде, который составляет креативный кластер.
Новых арендторов привлекают особыми условиями: по словам Инны Ковалевой, пока обустраивается помещение, арендная плата составляет всего 1 евро за м2. Вадим Жук утверждает, что он с трудом сторговался на 2,5 евро и только на первые 4 месяца. Прибавьте коммуналку в 2 евро зимой — так льготный период обошелся в 4,5 евро. На этом вся поддержка заканчивается. Но тут появляются еще контраргументы такой аренды: например, повезет, если договор составят на три года, а не на один. Так есть возможность строить долгосрочные планы. Открытыми остаются вопросы коммунального обслуживания: могут внепланово отключить свет или затянуть с подачей отопления.
На всю критику от арендаторов Инна Ковалева советует проявлять инициативу и, возможно, объединиться всем, чтобы спасти «Горизонт». Дельный совет. Но где гарантии, что после этого «вас не попросят» в любой момент? К сожалению, вступая в любые партнерские отношения с государством защитить свои права при случае крайне тяжело.
Видимо, действительно нужно время, чтобы показать экономическую состоятельность «переделывания» заводских зданий для бизнеса. Пример ПВТ будет крайне показательным для города. А пока сверху будут бояться идти на любой риск, городские сумасшедшие вдохновенно продолжат отколупывать старую штукатурку, создавая свое место работы мечты.
P.S. Актуальный список инвестиционных предложений в Минске, которые требуют поиска инвесторов, можно найти тут. Вдруг вам что-то приглянется (спойлер: есть симпатичные здания в центре).