Фото: Reform.by
Сегодня на Национальном правовом интернет-портале опубликован указ президента №473 «О долевом строительстве». Он вступает в силу через три месяца.
Указ меняет правовую базу для долевого строительства. В частности, документом предусмотрено, что местные органы власти могут отдавать приоритет при заключении договоров долевого строительства нуждающимся в улучшении жилищных условий. Они же устанавливают по каждому объекту долю квартир, приоритет по которым будет отдавать нуждающимся, принцип заключения договоров с данными гражданами. При этом если участок для строительства объекта выделяется через аукцион, то доля квартир для нуждающихся должна определяться еще на этой стадии.
При строительстве жилых домов, в том числе блокированных, приоритет будет отдаваться многодетным семьям из числа нуждающихся.
Застройщики должны будут заключать договоры по типовой форме, которую утвердит Совмин. Деньги будут зачисляться на спецсчета, за исключением прибыли застройщика. Она будет поступать на его расчетный счет. При наличии льготных дольщиков для их кредитов будет открываться отдельный спецсчет в «Беларусбанке». Деньги со спецсчетов могут использоваться только по целевому назначению.
Застройщики смогут привлекать деньги населения при отсутствии у них долгов по налогам, сборам и другим платежам в бюджеты. У застройщика должны при этом быть документы на земельный участок, опубликованная проектная декларация, договоры с местными органами власти, проектная документация, прошедшая экспертизу, разрешения на строительство, договоры строительного подряда.
Если у застройщика появляются долги по налогам, сборам и т.д. он не вправе брать деньги у населения пока не погасит их. Кроме того, он не может привлекать средства дольщиков, если прекращено действие хотя бы одного документа, упомянутого выше.
Проектная декларация должна публиковаться минимум за неделю до начала заключения договора. Она должна быть размещена не менее чем в одном государственном печатном издании. Кроме того, ее размещают в других доступных местах, направляют в местные органы власти. Последние должны в течение трех дней после получения декларации разместить ее на своих сайтах. Вместе с декларацией публикуются сведения о застройщике, в частности указывается его местонахождение, данные о регистрации, информация построенных объектах за последние три года, причем с указанием фактических сроков строительства.
Договоры должны регистрироваться в местных органах власти. При этом они считаются заключенным с даты регистрации. Регистрация должна быть проведена в течение трех дней со дня заключения. В договоре должны быть указаны конкретный объект долевого строительства, который будет передан дольщику, указаны особенности его строительства, характеристики, сведения о полном или частичном выполнении отделочных работ. Кроме того, указываются реквизиты, в том числе спецсчетов, сроки исполнения обязательств по договору, стоимость квадратного метра, цена объекта, размер и порядок внесения денег, гарантийный срок на объект, права и обязанности сторон, порядок изменения условий договора. Застройщик должен подписаться под обязательство передать объект, который соответствует, как условиям договора, так и требованиям ТНПА.
Цена договора должна быть установлена в беларусских рублях. Деньги застройщик тоже может принимать только в рублях. Изменение цены возможно по соглашению сторон. Они оформляются допсоглашением, в котором должен быть обоснованный расчет по изменению цены. Застройщик может менять цену при изменении прогнозных индексов цен в строительстве в нормативный срок строительства объекта строительства и дополнительный срок строительства при продлении нормативного срока строительства в установленном законодательством порядке в случае отсутствия вины застройщика, а также изменения законодательства об уплате косвенных налогов в указанные сроки, если они оказали влияние на цену договора (цену объекта долевого строительства).
Застройщик, за исключением УКСов и панельных комбинатов, может публиковать декларацию, только если у него есть средства на финансирование не менее чем 15% стоимости строительства.
Указом вводится ограничение на размер прибыли застройщика при строительстве помещений для нуждающихся в размере 5%. Оно установлено в пределах нормативной площади в 20 кв. м на человека. Для Минска она составляет 15 кв. м, для многодетных семей — 20 кв. м. При строительстве однокомнатной квартиры для одного человека — 30 кв. м. Прибыль ограничивается и при строительстве одноквартирных жилых домов или блокированных жилых домов.
В случае смерти дольщика все имущественные права и обязанности переходят к наследникам в случае открытия наследства. Застройщик не вправе отказать им в заключении договора.